절대가치법의 기초(DCF, RIM)

현재가치 계산의 출발점은 바로 현재가치가 미래가치보다 크다는 점이다. 

예를 들어, 현재 10,000원을 받는 것이 1년 뒤에 10,000원을 받는 것보다 가치가 더 크다. 

여기서 '시간적 가치'가 더해지기 때문이다.

지금 당장 10,000원을 은행에 예치만 하더라도 이자가 붙어 1년 뒤에는 10,000원 + α의 가치를 갖는다. 

현재가치 > 미래가치  → 100원의 현재가치  > 100원의 미래가치

 

예를 들어 현재 100만원을 가지고 있다. 연 금리 5%인 예금에 넣어둔다고 하면 1년 뒤 이자 5만원이 발생한다. 

즉, 현재 100만원과 1년 뒤의 105만원은 같은 가치를 갖고 되는 것이다. 이를 식으로 나타내면 아래와 같다.

FV = PV X (1 + r)

FV : 미래가치(Future Value)
PV : 현재가치(Present Value)
r : 이자율

1년 뒤가 아닌 2년, 3년이 지났을 때는 이자가 어떻게 될까?

 

100만원 → 0년

100만원X5% → 1년차 이자 

100만원X5% + 100만원X5%X5% → 2년차 이자 

100만원X5% +  100만원X5%X5% + 100만원X5%X5% + 100만원X5%X5%X5%→ 3년차 이자

 

현재 100만원의 2년 뒤 미래가치는 = 100만원 + 2(100만원X5%) + 100만원X5%X5%

현재 100만원의 3년 뒤 미래가치는 = 100만원 + 3(100만원X5%) + 3(100만원X5%X5%) + 100만원X5%X5%X5%

따라서, n시점의 미래가치는 다음과 같은 일반식으로 도출할 수 있다.

FV = PV X(1 + r)ⁿ

 

영구현금흐름의 현재가치

영구현금흐름이란 미래에 일정한 현금(C)이 계속 들어올 것으로 기대하는 경우를 말한다. 

만약 은행에 예금상품에 100만원을 예금하면 고정금리 5%의 매년 5만원 이자를 받는 상품이 있다고 가정하자. 

 

첫 해에 받게 될 이자 5만원의 현재가치는 

 

두 번째 해에 받게 될 이자 5만원의 현재가치는

 

세 번째 해에 받게 될 이자 5만원의 현재가치는

 

이런 식으로 영원히 받게 될 현금흐름의 현재가치 합계를 구하면 다음 일반식을 도출할 수 있다(무한등비수열 합). 

DCF(Discounted CashFlow), 현금흐름할인법

앞으로 예상되는 현금흐름(cashflow)를 추정한 다음 적정할인율로 할인해서(discount) 현재가치를 구하는 방법이로,

절대가치법 중 가장 많이 쓰이는 방법이다. 

 

예시) 평균시세가 4억 원인 아파트 단지가 있다. 일반층의 임대수익률이 5%인데, 로열층의 임대료는 다른 층보다 연간 200만원이 더 비싸다. 이 경우 로열층의 가격은 얼마일까?

 

4억 원인 일반층의 임대료는 연간 2,000만원(4억원X5%)이고, 로열층 임대료는 2,200만원이다. 

매년 받을 수 있을 것으로 예상되는 현금흐름은 2,200만원으로 DCF로 계산하면 로열층 가격은 44,000만원이다. 

 

PV = C/r = 2,200만원/5% = 44,000만원

 

DCF의 최대 단점은 할인율이다. 

할인율을 얼마로 정하느냐에 따라서 가치는 천차만별이며 할인율을 어떻게 정하는지는 답이 없다. 

따라서, DCF로 기업의 가치를 평가하는 건은 한계가 있다. 

할인율	3%	5%	7%
아파트의 가치	2,200만원/3% = 73,333만원	2,200만원/5% = 44,000만원	2,200만원/7% = 31,429만원

 

RIM(Residual Income Model), 잔여이익모델

RIM은 잔여이익(프리미엄)에 할인율을 적용하여 계산하는 방법이다. 

아래 표와 같이 RIM는 DCF에 비해 할인율에 대한 민감도가 낮다는 장점이 있다. 

할인율	3%	5%	7%
아파트의 가치	4,000만원 + (200만원/3%) = 46,667만원	4,000만원 + (200만원/5%) =  44,000만원	4,000만원 + (200만원/7%) =  42,857만원

 

다음 포스팅에서는 RIM로 기업의 적정 주가를 계산하는 방법을 소개하겠다 :)